Si eres propietarios de una vivienda de uso turístico en Madrid, te interesa saber

El sector de las VUT se tambalea en Madrid.

Muchos propietarios se preguntan qué hacer o no hacer con su casa, dados los últimos acontecimientos. Para poder explicar la situación actual resumimos algunas informaciones que puedan arrojar algo de luz a lo que está pasando.

SOBRE LAS DIFERENTES COMPETENCIAS QUE SE REPARTEN EL AYUNTAMIENTO Y LA COMUNIDAD DE MADRID

El Ayuntamiento de Madrid es quien tiene la competencia en materia de urbanismo y licencias de actividad de negocios.

La Comunidad de Madrid es quien tiene las competencias en materia de turismo. La denominación existente para casas que se alquilan de forma turística en suelo residencial es VIVIENDAS DE USO TURÍSTICO (VUT). Para registrarse en turismo hasta ahora se realizaba una declaración responsable, se entregaban una serie de documentos y posteriormente te asignaban un código que comenzaba por VT seguido de un número.

TENGO UN NÚMERO VT- ASIGNADO POR TURISMO. ENTONCES, ¿TENGO LICENCIA?

A diferencia de lo que piensan muchos propietarios este número que asigna turismo nunca ha sido una licencia de actividad,  es simplemente un registro que implica estar censado de alguna manera y una declaración de intenciones de cumplir la normativa general de turismo como hacer las fichas de la policía de viajeros, tener hojas de reclamaciones al servicio del consumidor, entre otros requisitos.

Las competencias en materia de licencias de actividad las tiene el Ayuntamiento de Madrid.

POSTURA DEL AYUNTAMIENTO DE MADRID RESPECTO A LAS VUT.

Desde hace tiempo el Ayuntamiento de Madrid muestra preocupación por la subida creciente de precios de la vivienda y sostienen que el incremento descontrolado de este tipo de viviendas es uno de los responsables directos del encarecimiento de las mismas obligando a los ciudadanos a desplazarse a otros barrios cada vez más periféricos donde poder encontrar viviendas a precios asequibles.

Objetivos:

• Preservar el uso residencial en el centro de la ciudad.
• No masificar la ciudad de turistas.
• Equiparar las condiciones del uso terciario de hospedaje a cualquier otro uso terciario como el comercial o las oficinas.

POSTURA DE LA COMUNIDAD DE MADRID RESPECTO A LAS VUT. 

Ordenar esta actividad que consideran no puede ser prohibida.

Objetivos: Mejorar la normativa actual y profesionalizar este tipo de actividad para ofrecer todas las garantías a usuarios, vecinos y propietarios.

CRONOLOGÍA DE ESTE 2019. ¿QUÉ ESTÁ PASANDO?

06.03.19: Las Comunidades de vecinos tienen poder de decisión. 

Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler

Además de lo que está pasando en Madrid debes saber que el pasado 1 de marzo el gobierno de Pedro Sánchez sacó un decreto ley que entró en vigor el día 6.

Entre otras cosas los alojamientos turísticos ya no se regirán por la Ley de Arrendamientos Urbanos. Se permitirá a las comunidades de vecinos limitar o vetar la presencia de este tipo de alojamientos en un edificio. Eso sí, será necesaria una mayoría cualificada de tres quintas partes del total de los propietarios (que a su vez representen las tres quintas partes de las cuotas de participación), otorgándoles la posibilidad de incrementar además a las viviendas que ejerzan este alquiler hasta un 20% como máximo, las cuotas de comunidad.

27.03.19: Prohibición del Ayuntamiento de Madrid de VUT.

Nuevo Plan Especial de Regulación de Hospedaje (PEH).

El ayuntamiento que llevaba un largo período estudiando intervenir en el asunto, apoyado en sus competencias de urbanismo, encuentra una vía para ilegalizar la mayoría de las viviendas de uso turístico del centro de la ciudad.

El pasado 27 de marzo, Manuela Carmena conseguía, con el apoyo de los votos de Ahora Madrid y PSOE, aprobar un Plan Especial de Regulación de los pisos turísticos. Este plan especial para la regulación de uso terciario en su clase de hospedaje (PEH) pone límites que detallamos a continuación:

• Arrendamientos temporales superiores a 90 días anuales necesitarán una licencia especial por tratarse de una actividad comercial. Para obtener esta licencia de uso terciario de hospedaje deberá tener, como rasgo diferenciador, entrada independiente de cualquier vecino ni compartir zonas comunes, además de cumplir los requisitos propios de los establecimientos turísticos.
• Los arrendamientos por debajo de los 90 día anuales los considera economía colaborativa.
• Los objetivos de este plan para el ayuntamiento:
  • Preservar el uso residencial en el centro de la ciudad.
  • No masificar la ciudad de turistas.
  • Equiparar las condiciones del uso terciario de hospedaje a cualquier otro uso terciario como el comercial o las oficinas.

Este plan se centra en diferentes zonas de la ciudad de Madrid, con mayores restricciones en los barrios más céntricos. Afecta a todo el interior de la M30 más algunos barrios de los distritos de Usera, Carabanchel y Latina, aunque se dividió en tres áreas en función de la saturación existentes de números de viviendas por barrios:

Primer anillo: Sol, Palacio, Cortes, Universidad, Justicia y Embajadores.

Segundo anillo: Argüelles, Gaztambide, Arapiles. Vallehermoso, Ríos Rosas, Trafalgar, Almagro, Castellana, El Viso, Recoletos, Goya, Ibiza, Niño Jesús, Pacifico, Atocha, Palos de Niguer, Acacias, Imperial, Chopera y Delicias.

En los dos primeros anillos todas las viviendas que quieran obtener una licencia deberán tener una entrada independiente al resto de sus vecinos (ni usar ascensores ni compartir zonas comunes).

Tercer anillo: Casa de Campo, Puerta del Ángel, Cármenes, San Isidro, Opañel, Comillas, Morcardó, Almendrales, Legazpi, Adelfas, Estrella, Fuente del Berro, Guindalera, Prosperidad, Ciudad Jardín, Hispanoamérica, Cuatro Caminos, Ciudad Universitaria, Bellas Vistas, Berrugiete, Castillejos, Nueva España, Valdeacederas, Almenara y Castilla.

El acceso independiente se exigirá en esta zona cuando donde se quiera implantar no estén permitidos otros usos terciarios.

09.04.10: La Comunidad de Madrid aprueba un nuevo decreto sobre pisos turísticos.

Según el ejecutivo de la Comunidad de Madrid, “el objetivo fundamental de este decreto es actualizar el vigente, mejorándolo y ordenar una actividad que no puede ser prohibida”.

Después de que el anterior decreto sufriera varios golpes por parte de los tribunales, y contradiciendo el nuevo Plan Especial de Hospedaje del Ayuntamiento de Madrid,  hace tan solo dos semanas de su publicación, se considera VUT desde el primer día que se alquila a turistas y no a los 90 días de alquiler.

Según esto los propietarios de una Vivienda de Uso Turístico deberán, por tanto, dar de alta su VUT ante la Comunidad de Madrid desde el primer día que se comience a comercializar.

Nuevos requisitos:

Certificado de Idoneidad

En una reciente reunión que hemos mantenido con turismo, nos confirman que aunque un piso ya conste en el registro de turismo, se requiere realizar una nueva declaración responsable donde se adjunte un certificado de Idoneidad (CIVUT), que deberá ser emitido por un arquitecto o arquitecto técnico competente.

Se supone que este certificado pretende “ofrecer seguridad tanto a usuarios como a propietarios y a vecinos” ya que acreditará que la vivienda ofertada dispone de calefacción, suministro de agua, ventilación, extintor, señalización de emergencia y plano de evacuación del edificio y de la vivienda.

Más obligaciones para los propietarios

Con algunas de estas medidas se busca profesionalizar el sector y garantizar una mínima calidad y garantías. Algunos requisitos ya existían pero se reiteran de forma especial en el nuevo decreto:

• Remitir a la Policía y Guardia Civil la información relativa a la identidad de las personas alojadas.
• Los arrendadores deberán contratar un seguro de responsabilidad civil, poseer hojas de reclamación; disponer de información con teléfonos y dirección de los servicios de emergencia y sanitarios en al menos dos idiomas.
• Los propietarios deberán informar a los turistas sobre los derechos, deberes y normas de convivencia que deben evitar el mal uso de estos servicios.

Metros cuadrados por huésped

Se fija un máximo de personas alojadas en función del número de metros cuadrados útiles de la vivienda.

• Viviendas inferiores a 25m2 útiles: máximo 2 personas.
• Entre 25-40 m2 útiles: hasta 4 personas en al menos dos piezas habitables.
• Por cada 10 m2 útiles adicionales en al menos una pieza habitable más independiente, se permitirán dos personas más.

A partir de esta fecha, 9 de abril, se da un plazo de seis meses para adaptar las VUT a esta nueva normativa.

CONCLUSIONES

En definitiva y al margen de opiniones a favor o en contra, las viviendas de uso turístico en Madrid están otra vez a merced de la pelea constante de dos organismos que no se ponen de acuerdo y no parece que haya actitud de conseguirlo.

Es necesario buscar soluciones más allá de los juzgados, con profesionales de turismo en materia de hospedaje y de urbanismo que puedan trabajar juntos en crear un modelo sostenible y jurídicamente sólido para todas las partes. Llegados a este punto creemos que sería de vital importancia una negociación entre ambas instituciones profundizando realmente en la materia y encontrando áreas de convivencia.

Particularmente pensamos que sí es necesario tomar algún tipo de medidas ante la situación actual y ante el número incontrolado de viviendas de uso turístico que además afectan al precio del alquiler de la vivienda a largo plazo.

No prohibirlo, ya que el mercado demanda este tipo de inmuebles como oferta alternativa e ir en contra de las tendencias de la sociedad no creemos que sea la solución.

Quién no ha elegido en algún momento un producto de este tipo en alguno de sus viajes. Incluso los más exigentes encuentran un “hogar temporal” a su medida. Hay para todos los gustos, segmentos y bolsillos. Es una necesidad de la sociedad que ha llegado para quedarse.

La oferta es muy heterogénea y no hay un control de calidad real por parte de los organismos oficiales para cribar aquella oferta que no beneficia a la calidad turística de la ciudad.

Paralelamente a las prohibiciones o no de este tipo de alquileres, la situación que se lleva dando en el sector en los últimos años en Madrid es una mayor oferta de viviendas de uso turístico y los resultados en cifras de rentabilidad han ido decreciendo, dada la competencia que ha ido aumentando exponencialmente cada año. Hemos visto bajadas en precios medios en pro de mayor ocupación. El propio sector se canibaliza solo con la oferta/demanda. 

Entendemos que para las comunidades de vecinos puede ser un problema de convivencia en ocasiones por lo que opinamos deberían fijarse una serie de prácticas obligatorias dentro de normativa o de los estatutos de las comunidades, que fueran extensibles a los usuarios de estas viviendas, para asegurarnos una correcta convivencia con las comunidades de vecinos (bajo riesgo de perder una fianza, por ejemplo). Hagamos profesional al que alquila y no pone límites a sus inquilinos.

Si lo que se quiere asegurar es que el producto tenga calidad, que la “idoneidad” no sea definida solo por parámetros arquitectónicos sino por estándares de calidad en materia de hospitalidad y hospedaje. Estas medidas nuevas de turismo nos parecen un paso hacia adelante para la profesionalización del sector, aunque aún queda mucho por hacer. Desde el 2014 hemos pasado por todo tipo de certificados que se han ido derogando después, como la cédula de habitabilidad, plano visado por un arquitecto o técnico competente…

Entendemos que en Madrid hay un problema de precios para acceder a una vivienda de alquiler. Por lo que más que en prohibir, creemos que incentivar fiscalmente el alquiler a largo plazo de viviendas en aquellas zonas más afectadas como Madrid central puede ayudar a reconvertir mucha “vivienda de uso turístico agonizante” en una buena opción tanto para propietario como para inquilino.

Mientras nos queda esperar la resolución de los tribunales, y entre tanto unas elecciones municipales el 26 de mayo que pueden dar cualquier giro de tuerca a este tema. Estaremos atentos.